Почему тюменские ТРЦ теряют арендаторов и что будет дальше

Количество свободных площадей в торговых центрах и торгово-развлекательных комплексах Тюмени продолжает увеличиваться. Аналитики рассматривают это не как временную трудность, а как отражение системных перемен в сфере розничной торговли, не сулящих скорой стабилизации.

Основатель и СЕО инвесткомпании «Пастухов Капиталис» Сергей Пастухов указывает на несколько ключевых причин. Первая — трансформация потребительских привычек: «Меняется поведение покупателей. Люди все чаще совмещают офлайн-просмотр с покупкой онлайн, и значительная часть оборота уходит на маркетплейсы. В результате торговые галереи теряют трафик, а арендаторы — выручку».

Второй фактор — возросшая с 2026 года финансовая нагрузка на бизнес из-за ужесточения налогового режима. Повышение НДС, расширение круга плательщиков, рост обязательных платежей и страховых взносов увеличивают постоянные издержки компаний.

Для малого и среднего бизнеса, формирующего костяк арендаторов, это особенно болезненно. Низкая рентабельность в рознице означает, что дополнительные затраты в 2–5% часто делают точку убыточной. «Многие предприниматели либо повышают цены и теряют покупателей, либо закрываются. По оценкам экспертов, значительная доля компаний уже готовится к пересмотру формата или уходу с рынка», — говорит Сергей Пастухов.

Третья проблема связана с издержками владельцев недвижимости. Налог на имущество, рассчитываемый по кадастровой стоимости, растёт опережающими темпами по сравнению с доходами от аренды. Даже при снижении заполняемости налоговая база остаётся высокой, что заставляет собственников снижать арендные ставки или работать с незанятыми площадями.

Ситуацию в Тюмени усугубляет региональная специфика — рынок перенасыщен торговыми площадями. В условиях падения покупательской активности конкуренция между объектами резко обостряется.

«В выигрыше остаются современные центры с сильными „якорями“ — гипермаркетами, развлечениями, фуд-кортами. А вот устаревшие ТЦ без устойчивого трафика действительно рискуют потерять арендаторов и могут либо перепрофилироваться, либо закрыться в ближайшие год-два», — подытожил Сергей Пастухов.

Схожей позиции придерживается генеральный директор ГК «Отелит» Евгений Бурденюк. Он отмечает значительную трансформацию рынка коммерческой недвижимости за последние три-пять лет.

«За последние три-пять лет рынок коммерческой недвижимости пережил значительную трансформацию. Однако потребность в офлайн-ретейле никуда не делась, она эволюционирует. ТЦ растут по посещаемости, но одновременно с этим падает их доходность. Почему? Торговый центр превращается в развлекательный. Сфера развлечений привлекает больше людей, но прибыль от них ниже, чем раньше была от fashion-индустрии», — объяснил Евгений Бурденюк.

По его словам, создавать новые ТЦ и ТРЦ в нынешних условиях невыгодно, однако в обозримом будущем ситуация может заметно измениться.